Guía de Liliana Bustamante, Realtor en Doral, Florida · Avanti Way. Actualizada: octubre de 2026.
Por qué los colombianos invierten en Miami
Colombia es el país que más compra vivienda en Miami-Dade entre los compradores extranjeros: el 18% de esas compras son de colombianos, según MIAMI REALTORS (Perfil de Compradores Internacionales 2025, publicado en enero de 2026). El comprador colombiano paga un precio mediano de US$583,000.
La razón es sencilla: proteger el patrimonio en dólares, en un mercado estable y cerca de casa. Así se ve el mercado que eligen:
| Dato | Cifra | Fuente |
|---|---|---|
| Compras de extranjeros en el sur de Florida en 2025 | US$4,400 millones (US$3,100 millones el año anterior) | MIAMI REALTORS, enero de 2026 |
| Parte del volumen residencial que compran extranjeros | 15% (2% en el promedio de EE. UU.) | MIAMI REALTORS, enero de 2026 |
| Países de origen de los compradores | 55 | MIAMI REALTORS, enero de 2026 |
| Construcción nueva y preconstrucción comprada por extranjeros | 49% | MIAMI REALTORS, New Construction Global Sales Report, julio de 2025 |
| Compradores que eligen Miami por seguridad, rentabilidad y ubicación | 93% | MIAMI REALTORS, enero de 2026 |
Además, hay vuelos directos desde Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena y Barranquilla, y en Miami todo el proceso se puede hacer en español.
¿Puede un colombiano comprar en Miami?
Sí. Con tu pasaporte colombiano vigente puedes ser propietario en Florida; no necesitas visa, residencia, ciudadanía ni Social Security para comprar. La visa solo la necesitas si quieres viajar a ver la propiedad, y la firma se puede hacer a distancia.
Colombia no está en la lista de países restringidos de la ley SB 264 de Florida. Al cerrar firmarás una declaración jurada que lo confirma. Ojo con un caso: si eres colombiano pero vives en Venezuela, Cuba u otro de los países de esa lista, la restricción puede aplicarte por tu domicilio; ahí lo revisamos con un abogado.
Lo que te van a pedir:
- De contado: pasaporte vigente, prueba de fondos (carta o extractos de tu banco) y transferencia desde una cuenta a tu nombre.
- Con crédito, además: cuota inicial de 25% a 40%, visa vigente o documento de ingreso, extractos y carta de referencia de tu banco, y prueba de ingresos (carta de contador o la renta esperada del inmueble). Muchos programas no piden historial de crédito en EE. UU.
- Después de comprar: un ITIN para declarar la renta del alquiler en EE. UU.
Cómo sacar el dinero de Colombia
Si vives en Colombia, comprar un inmueble en Miami es una «inversión colombiana en el exterior» y debe quedar registrada ante el Banco de la República. Lo más sencillo es enviar el dinero por tu banco: así el registro queda hecho con la misma transferencia.
- Transfiere desde una cuenta a tu nombre por un banco o intermediario del mercado cambiario. El dinero debe salir del titular que va a comprar (o de la sociedad que compra).
- Tu banco tramita la declaración de cambio. Cuando la inversión se envía por el mercado cambiario, esa declaración hace las veces de registro ante el Banco de la República y no hay que hacer otro trámite.
- Si pagas con dinero que ya tienes fuera de Colombia, el registro se hace aparte, con la «Declaración de Registro de Inversiones Internacionales» en el Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República.
- Guarda todos los soportes: la declaración de cambio, la escritura (deed) y el cierre de la compra. Los vas a necesitar ante el Banco y ante la DIAN.
El registro no es un simple trámite: es lo que te permite, cuando vendas, traer de vuelta el dinero a Colombia de forma ordenada. Desde el Decreto 1044 del 5 de agosto de 2026, los cambios y las cancelaciones de estas inversiones (por ejemplo, cuando vendes) se pueden registrar en cualquier momento; antes había un plazo de seis meses. La obligación de registrar sigue igual.
Si ya no vives en Colombia (eres residente en otro país), estas reglas cambian; lo revisa tu asesor cambiario.
Impuestos en EE. UU. y en Colombia
Si vives en Colombia, declaras en los dos países: en EE. UU. porque ahí está el inmueble, y en Colombia porque tributas sobre lo que tienes y ganas en todo el mundo. Colombia no tiene convenio para evitar la doble tributación con EE. UU., pero la ley colombiana (artículo 254 del Estatuto Tributario) te deja descontar el impuesto de renta que pagaste allá, hasta lo que pagarías en Colombia por esa misma renta.
| Momento | En EE. UU. | En Colombia (si eres residente fiscal) |
|---|---|---|
| Cada año, por tener el inmueble | Impuesto predial de cerca de 1.7% a 2% del valor fiscal (Miami-Dade 2025) | Lo incluyes en tu patrimonio. Si tus activos en el exterior superan 2,000 UVT (COP $104,748,000 en 2026), presentas el Formulario 160 a la DIAN |
| Cada año, por la renta del alquiler | Retención del 30% sobre el bruto, o tributación sobre la utilidad neta si eliges ese régimen (IRS, Publicación 515). Necesitas ITIN | Declaras la renta y descuentas el impuesto pagado en EE. UU. (art. 254) |
| Al vender | FIRPTA retiene hasta 15% del precio como anticipo; la ganancia tributa hasta 20% si la tuviste más de un año | La ganancia se declara en Colombia; se descuenta lo pagado en EE. UU. |
| Si tu patrimonio es alto | — | Impuesto al patrimonio si tu patrimonio líquido supera 72,000 UVT (COP $3,770,928,000 en 2026); el inmueble de Miami cuenta |
| En una herencia | El no residente tiene solo US$60,000 exentos; el resto puede tributar hasta 40% | Aplican las reglas de sucesión colombianas |
La UVT de 2026 es de COP $52,374 (DIAN, activos en el exterior). Por el impuesto de herencia en EE. UU., la forma de comprar (a tu nombre o con una sociedad) se decide con abogado y contador de los dos países antes de firmar.
Qué comprar: cuatro opciones
Si lo que buscas es renta pronto y poca complicación, la opción que más recomendamos hoy es una casa nueva de constructora lista para entregar en el sur de Miami-Dade. Las otras tres tienen sentido según tu objetivo:
| Opción | Precio de referencia | Cuándo empieza la renta | Conviene si | Ojo con |
|---|---|---|---|---|
| Casa o townhouse nueva de constructora | Desde US$390,000 en Homestead, Florida City y Cutler Bay | Apenas cierras (lista o en unos 3 meses) | Buscas renta pronto y poca complicación | Cargos de la comunidad (CDD), reglas de alquiler y la constructora vendiendo al lado |
| Torre en preconstrucción | Depósitos de 20% a 50% del precio | Al entregar, en 2 a 4 años | Quieres estrenar o pagar por etapas | La solidez del desarrollador: hay proyectos retrasados |
| Casa en reventa | Mediana de US$680,000 (+3.8% en un año, 4.9 meses de inventario) | Al cerrar | Priorizas valorización en zona consolidada | Menos margen para negociar y los años de uso |
| Apartamento en reventa | Mediana de US$408,000 (12.1 meses de inventario) | Al cerrar | Quieres ubicación urbana, en Brickell o Edgewater | La salud del edificio: reservas y cuotas extraordinarias |
Fuentes: MIAMI REALTORS (agosto de 2026) y precios publicados por Lennar y D.R. Horton en NewHomeSource (octubre de 2026).
Con un presupuesto de US$800,000 hay dos caminos: una casa grande de 4 o 5 habitaciones (US$510,000 a US$710,000) o dos casas de entrada (US$390,000 a US$420,000 cada una). Para renta preferimos las dos casas: si una queda vacía, la otra sigue rentando, y el riesgo queda repartido en dos comunidades.
El proceso, de Colombia a las llaves
Son siete pasos y casi todos se hacen a distancia. Una compra de contado de una casa lista suele cerrarse en semanas.
- Estrategia. Defines tu objetivo, tu presupuesto y si compras a tu nombre o con una sociedad, con abogado y contador.
- Fondos. Preparas la prueba de fondos o la preaprobación del crédito antes de ofertar.
- Búsqueda. Te mostramos de 3 a 5 propiedades filtradas por comunidad, con sus números reales de renta y gastos.
- Oferta y contrato. Negociamos precio e incentivos y firmas el contrato, con el depósito inicial.
- Envío del dinero. Transfieres desde tu cuenta a la cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título; tu banco tramita la declaración de cambio.
- Cierre. Inspección independiente, revisión de la comunidad y del título, y firma a distancia coordinada por la compañía de título.
- Administración. Services RB, nuestra empresa hermana, consigue el inquilino, cobra la renta, paga las cuentas y te envía reportes.
Según MIAMI REALTORS, el 65% de los compradores internacionales cerró con dos visitas o menos a Florida y el 11% compró sin viajar (enero de 2026).
Preguntas frecuentes del comprador colombiano
¿Comprar una propiedad en Miami me da visa o residencia?
No. Comprar un inmueble no da visa ni residencia en Estados Unidos. Para visitar la propiedad necesitas tu visa de turista vigente; para comprar, no.
¿Puedo pagar en pesos colombianos?
No. La compra se paga en dólares. Tu banco en Colombia convierte los pesos y envía los dólares a la cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título, con la declaración de cambio.
¿Cuánto dinero necesito para empezar?
De contado, el precio de la casa más los costos de cierre (de 1% a 3.5%); las casas nuevas de entrega rápida en el sur de Miami-Dade empiezan cerca de US$390,000. Con crédito para extranjeros, entre el 25% y el 40% de inicial: en esa misma casa, entre US$97,500 y US$156,000, más los costos de cierre.
¿Quién maneja la propiedad mientras estoy en Colombia?
Services RB LLC, nuestra empresa hermana. Consigue y supervisa al inquilino, cobra la renta, paga predial, seguro y cuotas, coordina reparaciones y te envía reportes de ingresos y egresos.
¿Tengo que declarar la casa de Miami en Colombia?
Sí, si eres residente fiscal en Colombia. La incluyes en tu declaración de renta como parte de tu patrimonio, declaras la renta del alquiler y, si tus activos en el exterior superan 2,000 UVT (COP $104,748,000 en 2026), presentas además el Formulario 160 a la DIAN.
¿Quieres ver los números de tu caso? Escríbele a Liliana al +1 786 325 3949 o a liliana@urbemiami.com.
Esta guía es información general y educativa, actualizada a octubre de 2026. No reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o un asesor cambiario en Colombia y en EE. UU.; antes de comprar, revisa tu caso con profesionales.