Respuestas claras, en español, para quien compra desde Latinoamérica o compra su primera propiedad. Actualizado: octubre de 2026.
Sobre Urbe Miami
¿Qué es Urbe Miami?
Urbe Miami® es una marca registrada y un portal de información en español sobre el mercado inmobiliario de Miami. La creó la Realtor Liliana Bustamante para que inversionistas de Latinoamérica y personas que compran su primera propiedad entiendan el mercado antes de invertir, y para acompañarlos en la compra. Tiene web, revista y un canal de YouTube con más de 200 videos. Su sitio oficial es urbemiami.com.
¿Quién es Liliana Bustamante?
Liliana Bustamante es Realtor en Doral, Florida, asociada al broker Avanti Way desde 2014. Ha sido Top Producer y Top Listing Agent de Avanti Way durante 7 años consecutivos y ha cerrado más de 150 transacciones en los últimos cinco años. Se especializa en compradores extranjeros de habla hispana, preconstrucción y torres frente al agua.
¿En qué zonas de Miami trabajan?
Nos especializamos en Edgewater, Brickell, Doral, Kendall y el sur de Miami-Dade (Homestead, Florida City y Cutler Bay), y atendemos todo Miami-Dade y Broward. Las torres frente al agua están en Edgewater y Brickell; las casas nuevas de constructora, en el sur del condado.
Comprar siendo extranjero
¿Puedo comprar una propiedad en Miami si no vivo en Estados Unidos?
Sí. Con tu pasaporte vigente puedes ser propietario en Florida; no necesitas residencia, ciudadanía ni Social Security. Si compras de contado, te pedirán prueba de fondos (carta o extractos de tu banco) y una transferencia desde una cuenta a tu nombre. Comprar una propiedad no te da visa ni residencia.
¿Hay países con restricciones para comprar en Florida?
Sí. La ley SB 264 de Florida restringe la compra a personas y entidades vinculadas a siete países: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Venezuela y Siria. Para la mayoría de esos compradores la restricción cubre terrenos agrícolas y propiedades cerca de instalaciones militares o infraestructura crítica; para China es más amplia. También puede aplicar a quien vive en uno de esos países aunque tenga otra nacionalidad. Si es tu caso, revisamos tu situación con un abogado antes de avanzar. Colombia, México, Ecuador, Perú y República Dominicana no están en la lista.
¿Tengo que viajar a Miami para comprar?
No es obligatorio. La firma se puede hacer a distancia y la coordina la compañía de título. Según MIAMI REALTORS, el 65% de los compradores internacionales cerró con dos visitas o menos a Florida y el 11% compró sin viajar (Perfil de Compradores Internacionales 2025, enero de 2026).
¿Puedo financiar la compra siendo extranjero?
Sí, con préstamos para no residentes. Suelen pedir entre el 25% y el 40% de cuota inicial y tienen una tasa más alta que la hipoteca convencional, que estaba en 7.28% (Freddie Mac, 1 de octubre de 2026). Muchos programas no piden historial de crédito en EE. UU. Antes de decidir, comparamos los números de contado y con crédito: con tasas altas, el préstamo puede dejar la renta en negativo.
¿Compro a mi nombre o a nombre de una sociedad?
Las dos opciones existen y cambian lo que pagas en impuestos y lo que pasa con la propiedad en una herencia. Se decide con un abogado y un contador antes de firmar; te conectamos con profesionales de confianza. Compres como compres, para declarar la renta del alquiler necesitarás un ITIN, el número de contribuyente para quien no tiene Social Security.
Costos, impuestos y renta
¿Cuánto cuesta cerrar la compra?
Los costos de cierre van del 1% al 3.5% del precio, según compres de contado, con crédito o en obra nueva. De contado y con constructora suelen ser más bajos, y muchas constructoras dan incentivos adicionales al comprador de contado.
¿Cuánto se paga de impuesto predial?
En Miami-Dade, cerca del 1.7% al 2% del valor fiscal al año (tasas de Miami-Dade 2025). Quien no vive en la propiedad como residencia principal no tiene la exención de residente (Homestead Exemption), por eso el inversionista extranjero paga la tasa completa. Este es el gasto más grande al calcular la renta neta.
¿Qué impuestos pago por la renta del alquiler?
Como no residente, la regla general es una retención del 30% sobre el alquiler bruto. También puedes elegir tributar sobre la utilidad neta, es decir, después de restar gastos como predial, seguro y administración (IRS, Publicación 515). Cuál conviene se define con un contador.
¿Qué impuestos pago si vendo o si la propiedad se hereda?
Al vender aplica FIRPTA: se retiene hasta el 15% del precio de venta como anticipo, y lo que exceda el impuesto real se devuelve al declarar. Si tuviste la propiedad más de un año, la ganancia tributa hasta el 20%. En una herencia, el no residente solo tiene US$60,000 exentos y el resto puede tributar hasta el 40%; por eso la forma de comprar se planea antes de firmar.
¿Cuánto renta una propiedad en Miami?
Depende mucho de la zona y del tipo de propiedad. Un ejemplo real: una casa nueva de US$390,000 en el sur de Miami-Dade se alquila cerca de US$2,500 al mes (Realtor.com, septiembre de 2026), un 7.7% bruto al año. Después de predial, seguro, cuotas de la comunidad, vacancia y administración, la renta neta queda entre 3% y 4% al año. Si sumas una valorización como la del último año (+3.8%, MIAMI REALTORS, agosto de 2026), el rendimiento total ronda el 7%. Miami no es un mercado de rentas netas de 8%; es patrimonio en dólares con una renta que cubre los gastos y deja excedente.
Preconstrucción y casas nuevas
¿Qué es una preconstrucción y cuánto tarda la entrega?
Es un proyecto que se vende antes o durante su construcción. Reservas tu unidad desde los planos y pagas por etapas: en las torres de Miami los depósitos suelen sumar entre el 20% y el 50% del precio, y el saldo se paga a la entrega, en efectivo o con crédito. La entrega toma de 2 a 4 años.
¿Están protegidos mis depósitos?
Los depósitos se manejan en una cuenta escrow, pero conviene saber un detalle: la ley de condominios de Florida permite que, si el contrato lo indica, el desarrollador use en la obra la parte del depósito que supere el 10% del precio. Por eso revisamos el contrato contigo y con un abogado antes de firmar, y solo trabajamos con desarrolladores con proyectos entregados.
¿Qué riesgos tiene comprar en preconstrucción?
Tres principales: no recibes renta durante la obra, la entrega puede retrasarse y el resultado depende de la solidez del desarrollador. La valorización a la entrega no está garantizada. A cambio, compras al precio de hoy, pagas por etapas y estrenas una unidad nueva.
¿Qué es una casa nueva de entrega rápida?
Es una casa de constructora que ya está terminada o se entrega en unos tres meses, así que puedes rentarla apenas cierras. En octubre de 2026, Lennar y D.R. Horton publicaban cerca de 100 casas así en Homestead, Florida City y Cutler Bay, desde US$390,000 (NewHomeSource). Antes de comprar revisamos los cargos fijos de la comunidad (administración y CDD) y sus reglas de alquiler, porque cambian de una comunidad a otra.
Después de comprar y cómo trabajamos
¿Quién cuida mi propiedad si vivo fuera de Estados Unidos?
Services RB LLC, nuestra empresa hermana. Administra propiedades de inversionistas que viven fuera del país: busca y supervisa inquilinos, cobra la renta, paga las cuentas, coordina reparaciones con proveedores de confianza y te envía reportes periódicos de ingresos y egresos.
¿Cuánto cuesta trabajar con Liliana?
En casas nuevas de constructora y en preconstrucción, la comisión del Realtor normalmente la paga el desarrollador, y tú pagas el mismo precio que si compraras directo. En reventa depende de lo que se negocie, y queda por escrito en el acuerdo antes de empezar a ver propiedades. Un consejo: regístrate con tu agente antes de visitar una sala de ventas; después puede ser más difícil que te represente.
¿Por dónde empiezo?
Con una conversación, sin compromiso. Definimos tu objetivo (renta, valorización o uso propio), tu presupuesto y la forma de pago. Después te mostramos de 3 a 5 propiedades con sus números reales y te conectamos con el contador y el prestamista que necesites. Escríbele a Liliana al +1 786 325 3949 o a liliana@urbemiami.com.
Esta información es general y educativa, actualizada a octubre de 2026. No reemplaza la asesoría de un abogado o contador; antes de comprar, revisa tu caso con profesionales.